안녕하세요, 님. 계발메이트에서 갑자기 부동산 경매 글이 나와서 많이 놀랐죠? 어쩌면 습관적으로 들어오시고 '앗 이 글은 지나가야겠다' 하고 뒤로가기를 하실 수도 있겠다고 생각했어요. 잠시 저에게 5분만 시간을 주시겠어요?

저에게 부동산이란 전세 계약을 하면서 작성해 본 임대차 계약서와 은행 청년전세대출 말고는 사실 잘 모르는 영역이었어요. 당연히 뉴스에서 부동산에 대해 말할 때마다 무관심하게 지나치곤 했죠. 그런 제가 갑자기 부동산 경매에 관심을 갖게 된 이유는 두 가지였어요.

🥲지금의 나, 임차인의 불안감
전세 사기가 연달아 터지면서 계속 불안하게 있고 싶지는 않았어요. 언제나 플랜 C까지 준비하는 계획형 인간으로서, 임차인 입장에서 살고 있던 집이 경매까지 넘어가게 되었을 때 마주하게 될 상황을 구체적으로 알고 싶었습니다.
 

😊미래의 나, 실구매자로서 자신감
저는 내 집 마련에 관심이 많아요. 가급적 서울에서 집을 마련하고 싶지만, 아시다시피 평생 모아도 사기 어려운 수준까지 가격이 올랐죠. 그래도 포기하고 사는 것보단 뭐라도 할 수 있는 방법을 찾고 싶었어요. 그래서 경매를 알아봤습니다. 무작정 가격이 떨어지길 기다리지 않아도, 시세보다 저렴하게 원하는 매물을 얻을 수 있는 방법이라고 생각했기 때문이에요.
 

사실, 그동안 행동으로 옮기진 못했어요. 부동산 임장*은 몇 번 해보았지만, 경매는 어쩐지 좀 더 지식과 돈을 갖춰야 갈 수 있는 중급자 단계 같았거든요. 그럼에도 이번에 경매장을 다녀온 이유는요. 매번 이렇게 머뭇거리고 재는 태도로 부동산을 대하면 계속 끌려다닐 것 같았어요. 제 두려움과 그걸 이용하는 뉴스들에게 말이죠. ‘아직’ 어리고 ‘아직’ 부족하다는 이유로 ‘너는 아직 하면 안 돼!’라는 메시지, 그동안 참 많이 들어왔잖아요?

*임장: 부동산 물건과 주변 정보를 확인하기 위해 직접 현장을 방문해 조사하는 활동

그래서 약간의 공부 후 무작정 부딪혀보기로 했어요. 막연한 두려움을 정면으로 마주하고 진짜로 어떻게 하면 집을 살 수 있는지 알아보고 싶었죠. 경매에도 물론 위험 요소가 있고, 시간 투자도 해야겠지요. 그래도 저는 신축 청약을 기다리는 것보다 평소에 꾸준히 경매 물건을 찾아보는 게 빠르다고 생각했습니다.

피겨스케이팅의 살아있는 역사, 김연아 선수도 이런 말을 했지요. 

❝처음부터 겁먹지 말자. 막상 가보면 아무것도 아닌 게 세상엔 참으로 많다❞

그럼, 저와 함께 '부동산'과 '경매'라는 두려움을 부숴볼까요?

🏠아주 쉬운 경매 도전기!

✅청라동, 청라힐데스하임아파트

― 최저매각가격=감정평가액= 4억 7천 5백만원 (동일한 매물)

― 최근 매매가= 4억 9천만원

― 현재 매물= 4억 후반~5억 초반

당일 경매물건 중 청라동 아파트를 선택해 주변 환경을 둘러보았습니다. 인천중에서도 청라 쪽을 고른 이유는 GTX 지하철 이슈(청라역 신설)와 학군이라는 점, 인프라가 깔끔하게 마련되어 있다는 점 때문이었어요.

저는 서울에서 태어났기 때문에 가능하다면 서울에서 계속 살고 싶지만, 괜찮은 매물이 있다면 인천 같은 서쪽이나 안양, 성남 등 남쪽으로 내려갈 의향이 있습니다. 앞으로도 인천 외 다른 지역들도 골고루 다녀보려고 해요.

해당 매물은 경매가와 실거래가의 차이가 별로 크지 않아서 경매 물건으로 메리트는 적은 편이었습니다. 그럼에도 청라 아파트 매물이 거의 없어서 이것을 분석해보기로 했어요.

Step 2. 권리 분석

탱크옥션에서 해당 물건을 찾아 살펴보았어요. 대지권 포함이고 원래 최저매각가격이 4.75억이었으나 추후 경매장에서 유찰*되어 약 3.32억까지 떨어졌습니다.

*유찰: 특정 상품 또는 자산에 대한 입찰 과정에서 낙찰이 결정되지 않고 무효화되는 상황

건물 등기*를 살펴보면 근저당* 및 가압류 내용이 굉장히 깁니다. 알아두어야 하는 비고 사항은 ‘말소기준등기’인데요!

부동산이 경매에 넘어가면 이 말소기준등기(해당 매물은 을(4)-한국주택금융공사)를 기점으로 우선순위에 따라 배당*이 진행되고 받지 못한 금액은 소멸됩니다. 물론 그렇지 않은 사례도 있어서 이 부분은 권리 분석 공부가 필요하지만, 이 매물에선 해당 사항이 없네요!

*등기: 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일. 부동산 등기부등본은 사기를 대비하여 계약 전후로 꼭 확인해야 한다

*근저당: 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우를 대비하여 담보물로 잡아둔 채권자의 권리. 근저당의 우선순위는 담보물 부동산이 경매로 팔렸을 때 변제받는 순위가 된다

*배당: 특정 재물을 일정 기준에 따라 나누는 행위. 여기선 부동산 경매대금을 권리종류(근저당, 가압류 등)의 순위에 따라 나누는 것을 의미한다